תחולתו של חוק המכר - בדירת מגורים חדשה שאינה מקבלן 

בניית דירות היא בדרך כלל נחלת עסקנים וקבלנים מאוגדים כדין, ועל כן הדעת נותנת שכל דירה תירכש לראשונה מקבלן. אולם במקצת המקרים ימצא הרוכש דירת מגורים שנבנתה על ידי אדם פרטי, בפיקוחו העצמי וממשאביו ("בנייה עצמית"), ולא בידי קבלן בניין שעיקר עיסוקו הוא בניית דירות.

מוכרים שאינם קבלנים יכולים להיות אלה:
1. יורש - בעל מגרשים אשר קיבלם בירושה ובנה עליהם דירה אחת לעצמו ודירה נוספת שימכור לאחר.
2. יזם חד-פעמי - אדם שנקרתה בדרכו הזדמנות לרכוש חלקת אדמה במחיר מוזל, והוא רוצה לבנות עליה שתי יחידות דיור עצמאיות; אחת ימכור לאחר, ובכסף שיקבל תמורתה יממן את בניית הדירה שלו עצמו.
אפשרות אחרת: חוקי מיסוי המקרקעין מתירים בנסיבות מסוימות למכור דירה אחת בפטור מלא ממס (מכירת דירת מגורים למשל מזכה פעם בארבע שנים). לפיכך יהיה מי שירכוש מקרקעין זולים לבנייה עצמית כדי להרוויח עשרות אלפי דולרים בשנה בלי לשלם עליהם מס כלל (ובייחוד אם יחכים היזם לרכוש את המקרקעין, להגיש תוכניות ולבנות עד מפתח - כל זאת בתוך שנה).
3. בנים ממשיכים - אשר קיבלו בדרך הענקה זכות במגרש על מנת לבנות לעצמם. מימוש זכות הבנייה תצמיח להם נכס ומקרקעין, ומכירתו תניב תשואה יפה.


בכל הסכם רכישת דירה מצהירים הצדדים כי הדירה נמכרת במצבה בעת המכירה, וזאת ככל שהדירה המוצעת מוכנה למגורים. אולם לעתים מתברר שבדירה שנרכשה מבנייה עצמית יש ליקויים רבים כגון רטיבות או סדקים בקירות, שיפועי ניקוז לא נכונים במרפסות ושאר מרעין בישין. השאלה הנשאלת היא האם במקרים אלה הרוכש יהא זכאי להגנות הקבועות בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 לשם תביעת נזקיו.

התכלית העומדת ביסוד חוק המכר (מקרקעין) היא הגנה על רוכש דירה חדשה, שהוא בדרך כלל אדם פרטי, המצוי לרוב בעמדה נחותה מזו של המוכר, שהוא בדרך כלל קבלן או חברה קבלנית גדולה ומנוסה. חברות קבלניות אלה, יש בידיהן מומחיות ואמצעים לשליטה בנכס, והן יכולות להבטיח את התאמתו בעלות נמוכה מזו שהיה נושא הקונה. כמו כן המוכר הקבלני יוותר לפעמים על תיקון או על מניעת נזקים שלא משתלם לו לטפל בהם.

מנגד, כאשר מדובר במוכר פרטי, אין הוא נהנה בהכרח מעדיפות של ממש על פני הרוכש. הידע שלו בענייני בנייה וחוזים דומה לזה של הרוכש, וגם כוח המיקוח היחסי שלו אינו גדול יותר. אם כן, באילו נסיבות חל חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973? וכאשר חוק זה אינו חל, מהי המסגרת הנורמטיבית שלפיה יוכרע סכסוך בין מוכר של בית מגורים ובין הרוכש?

בשאלות אלה עוסק פסק הדין בפרשת גורביץ-קופיץ, שנתן השופט מילנוב מבית משפט השלום בירושלים בסוף חודש אפריל 2004. בפרשה זו תבעו הקונים את המוכרים שבנו בבנייה עצמית, בגין ליקויי בנייה לפי הוראות חוק מכר (דירות) תשל"ג-1973 בסכום של כ- 189,000 ש"ח. ייאמר מיד שהתביעה נדחתה. יתרה מכך, בשים לב לנסיבות ולהוראות החוק הרלוונטיות - חויבו התובעים (הקונים) לשלם לנתבעים (המוכרים) הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח.

תחולת חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973:
לפני שנבחן את תחולת חוק המכר (דירות) יש לציין דברים שאמר כב' השופט מ' לנדוי בעניין קורנפלד-שאולוב:

"אין אני מוכן לקבל את ההשקפה שלפיה סנדלר ויצרן מרצפות יוכלו לשלוח ידם באמנות של קבלנות בנייה, ללא כל ניסיון מקצועי קודם, ולגולל מעצמם כל אחריות לבנייה רשלנית בתירוץ שהאחריות מוטלת רק על קבלני המשנה. בוודאי גם קבלן המשנה אחראי לתוצאות רשלנותו שלו, אך נוסף על כך קיימת חובתו המקצועית של הקבלן הראשי, אפילו לא ביצע הלה בעצמו שום חלק מעבודות הבנייה. הרי מעצם תפקידו של הקבלן הראשי הוא לארגן את העבודה ולתאם בין חלקיה השונים ולקיים פיקוח כללי על ביצועה. נוסף על כך¬ ואין זה אלא הצד השני לאותה מטבע - האחריות לכך שהבניין אשר הוקם יהיה ראוי למטרה שלמענה הוקם (כאן למטרת מגורים) מוטלת בראש ובראשונה על הקבלן הראשי".

ובמילים אחרות, עוד בטרם נחקק חוק המכר (דירות), וודאי שמאז חקיקתו, הוטלה חובת זהירות על בונה בית. חובה זו היא תנאי הכרחי להטלת אחריות בעילה של רשלנות, וההיגיון העומד מאחוריה הוא ברור, בייחוד כשבונה הבית אינו אדם שמיומנותו ועיסוקו בכך. שכן בניית בית היא מלאכה הדורשת כישורים מיוחדים, ומטרתה שהבית יעמוד על תלו שנים רבות בלא ליקויים הנובעים מבנייה חובבנית או רשלנית. מכאן שקיימת חובת זהירות מושגית של הנתבעים, בוני הבית, כלפי התובעים, רוכשיו. ובדיוק כשם שקבלן סביר צריך ויכול לצפות כי ייגרמו נזקים מן הסוג הנפוץ (רטיבות, סדקים וכדומה), כך גם הבונה בבנייה עצמית, המפקח ושולט על בניית הבית בעצמו, יכול וצריך לצפות שהתרשלות בבחירת חומרי הבנייה ובבחירת קבלני המשנה וכן אי-עמידה בתקנים ובהוראות החוק - ייגרמו לפגמים ולליקויים, והוא יישא באחריות לנזקי הקונה.

ואולם, אין די בקביעה הזאת, ועדיין צריך להוכיח קשר סיבתי בין הנזק להתרשלות.
וכאן מקומו של חוק המכר (דירות). בסעיף 1 לחוק המכר (דירות) הוגדר כך:
"'מוכר' - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

בפרשת בן אבו-ריבלין שהתבררה בבית המשפט המחוזי בירושלים, התייחס השופט זיילר להגדרת ה"מוכר" הזאת:
"ניסוח זה ביקש ללכוד ברשת החוק את כל הקבלנים מוכרי הדירות, ואולם נוכח הניסוח הגורף יחסית, הוא לוכד בחובו גם מי שאינו קבלן, ובלבד שיוכח שהוא בנה דירה על הקרקע 'על מנת למכרה'. אדם פרטי הבונה לעצמו לא יילכד בחוק המכר (דירות) אם הדירה נבנתה שלא על מנת למכרה, אלא לצורך שימוש עצמי, אפילו בפועל נמכרה לאחר שנבנתה. הוראה זו תחול גם על קבלן, ואם יתברר שהוא מכר דירה שלא נועדה "למלאי העסקי" שלו, אלא לשימושו העצמי, לא יחולו על מכירה זו הוראות חוק המכר (דירות).
יש והנסיבות יצביעו בבירור על בנייה לצורך מכירה, ונסיבות אלו מתקיימות בדרך כלל בבנייה של קבלנים, כשעצם היותם קבלנים ועצם היותם בונים, מדברים בעד עצמם, והדברים נכונים שבעתיים כשהם בונים מספר דירות".

באותו מקרה נפסק כי אי אפשר להסיק מהנסיבות שהדירה נבנתה "על מנת למכרה", מכיוון שמדובר באדם פרטי שבנה ומכר יותר מדירה אחת, מה גם שהדירה נמכרה שנתיים אחרי סיום בנייתה.

בסעיף 9 לחוק המכר (דירות) נאמר: "המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה, או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".

בפרשת גורביץ-קופיץ הנ"ל תחולת חוק המכר (דירות) לא אומצה, ולא נקבעה חובת המוכר לפי הוראות חוק זה, מכמה סיבות:
ראשית, הנתבעים הצליחו לסתור החזקה שבסעיף 9 לחוק, כלומר הוכיחו שהבית נבנה לשימושם העצמי. שנית, יחסי הכוחות שבין הצדדים היו שקולים, וכאשר אין יתרון למוכר על הרוכש, הרי אין הצדקה להרחיב את תחולת חוק המכר (דירות) על העסקה. שלישית, הקונים לא קנו את הבית "על הנייר", אלא לאחר שביקרו בו ונוכחו לדעת שהוא כבר עומד על תלו, אף שלא היה עדיין מוכן למסירה. הסיבה הרביעית היא שהתובעים-הקונים היו מעורבים מאוד בבניית הבית ובשינויים שנעשו בו; התובע-הקונה העיד שהיה מעורב בבנייה והשפיע על שינוי מחיצות פנימיות ובחירת הכלים הסניטריים. הוא העיד שנפגש עם האדריכל פעמים רבות וכן אישר שביקר בבית במהלך הבנייה וראה את אנשי המקצוע בעת שעבדו. מכאן נמצא בית המשפט למד שמאזן הכוחות שבין הצדדים היה שקול וכי התובע היה שותף פעיל בבניית הבית.

# במאמר זה השתדלתי , ככל הניתן להביא מדברי פסק הדין ו/או הפסיקה באופן ישיר , יחד עם זאת כל המידע במאמר זה הינו מידע כללי בלבד , ואין בו כדי להוות מתן יעוץ ו/או לשמש כחוו"ד משפטית . המחבר / עורך לא ישאו באחריות כלשהיא כלפי הקוראים ו/או מי מטעמם . הקורא הנכבד ו/או מי מטעמו נדרשים לקבל יעוץ משפטי לפני כל פעולה הקשורה לאמור לעיל , הכל לפי נסיבות כל עניין ומאת מי שהורשה עפ"י כל דין ליתן יעוץ .

( © כל הזכויות שמורות )